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“从今年年初开始,不少公司开始积极找我们转让房地产的项目,有些公司甚至找了不止一家投资机构。”北京一位资产管理公司的人士向《华夏时报》记者透露,这些转让的项目无论是地理位置还是价格在以往都是炙手可热的“山芋”,但是现如今,它们却成了竞相转让的“鸡肋”。
“市场中如果开始出现大家一窝蜂甩手出局的情况,那么距离这个行业的冬天就不远了。”
上市公司卖地成风
记者注意到,仅最近的两个月以来,北京、上海等地的产权交易所网站上,上市公司旗下转让地产项目的交易公告络绎不绝。
隶属中央企业恒天集团的佛山市金色阳光房地产开发有限公司8月起就挂牌北京产权交易网,计划转让其公司100%股权,然而在9月3日交易期截止后交易未果,于是在9月4日,上海联合产权交易网又挂出了转让该公司100%股权及转让方对标企业23970.25万元债权信息。
而在早前的7月18日,SST中纺发布公告称将出让上海长阳路1687号50838.3M2国拨土地给杨浦土发中心,双方协商后该地块的补偿交易价格拟为3574.26万元,若交易达成,便可为SST中纺公司接下来的业绩资产增值2407.77万元（未扣除税收）。
与其如出一辙的是,隶属光明集团旗下的上海农工商房地产（集团）（以下简称农房集团）也从今年8月21日起就挂牌以6653万元的价格转让昆山福源置业有限公司100%的股权以及接近5000万元的债权。稍微留意一下不难发现,挂牌转让的农房集团在2006年曾跃居中国房地产公司的第九位,而在坐拥四家上市公司的光明集团的发展版图中,农房集团更是被当成了集团的支柱性业务计划推动上市。
事实上,除了上述公司外,包括中钢天源大股东中钢集团、东风汽车等上市公司也一早就急于出售现有的房地产项目。中国嘉陵(600877,股吧)则为了整顿主业,改善上半年主营业务亏损的不利局面,出售手中的部分房地产项目,包括广东省深圳市地王大厦第55层房产、重庆嘉福苑小区资产以及北京办事处的房产。
对此,安邦集团分析师徐斌直言:“选择这个时机将手上的房地产项目出售,除了能够增加上市公司的资金流动性外,并不排除粉饰三季报甚至年报的可能,因为卖地的收益可以为接下来的公司业绩添上有力的一笔。”
地产商的自救之路
如果说其他行业上市公司转让房地产项目是为了“增加收益”,那么对于房地产上市公司来说,项目的转让似乎只能让人联想到资金链的过度紧张。
国泰君安房地产行业分析师孙建平指出,对于房地产上市公司来说,眼下最需要面对的问题就是“营业周期变长”和“资金压力过大”,孙建平指出,地产行业恐怕今年年内都无法摆脱“资金的冬天”,由于房价调整有限,加之宏观政策短期内不会发生改变,对他们来说,只有“自救才是出路”。
最广为人知的莫过于房企龙头企业万科的“地王”转让,这被业内认为是行业资金链吹响的号角。
而随着房企卖地的成风,越来越多的优质公司开始加入其中,刚刚步入的9月,一致被分析师看好的华发股份(600325,股吧)大股东华发集团宣布将华发集团等三家公司属下三家全资子公司共同持有、位于淇澳大桥东的地块转让,转让的底价为7.626亿元,巧合的是,北辰实业(601588,股吧)的大股东北辰实业集团也在北京产权交易网上挂出了以5533.54万元转让北京朝阳区288号房地产地块的信息。
绩优地产公司的加入和优质地块的频频转让似乎令人颇感意外,但是在徐斌看来,这样的“自杀”行为显然比盲目降价要有成效。“对于等着用钱的房地产商来说,卖地的优势显然要大于降价销售。”徐斌告诉记者,在浓厚的市场观望情绪下,地产项目的竞相降价往往未必能够真正实现回笼资金的目的,因为在国人心中,“买涨不买跌”几乎是条不变的定律。
按照凯基证券分析师王志霖的说法,“受到对市场房价进一步下跌的预期,购房者目前大多呈现持币观望的状态”,在这份9月11日的最新报告中,王志霖指出,上海楼市在进入8月后尽管价格出现下降,成交量却依然持续萎缩,同比下跌了59％。“与其自砸身价,不如将过度扩张时期的囤地拿出来进行交易,既能缓解资金链的压力,也不用进行价格的恶意打压。”徐斌一针见血地表示。
求生还是求荣
从争相囤地、囤项目,再到积极卖地、卖项目,上市公司上演的悲喜剧快得令人目不暇接,然而正如ePlanet Ventures高级分析员郑玉芬告诉记者的,同样是卖地,有些是为了公司能够生存,而有些却是为了给业绩“锦上添花”。
“对房地产的上市公司来说,他们面临的资金压力最大,发展困难也最多,因此将土地或是项目整体出售是他们能够在最短时间内融到资金的方法。”郑玉芬表示,而这也是他们延长企业生命力的主要途径。
国泰君安的研究报告提出,今年房地产行业的整体资金缺口将达到3100亿元,在商业银行纷纷加紧收缩对地产公司的贷款之时,谨慎拿地、“现金为王”将成为房地产上市公司下半年的主要策略。
“无论是卖地还是卖项目,只要实现了现金入账,对于他们来说就活了大半”,郑玉芬说,因为“房地产投资增速递减将是未来无法避免的事情”,“不出意外的话,年底出售地块和项目的房地产公司将越来越多”。
与此形成鲜明对比的是,包括东风汽车、光明集团以及中钢集团的房地产公司或是项目的转让更大的意义却在于增加收益——也就是所谓的“断臂求荣”。
“上市公司卖地的现象并不意外。”北京一家中型房地产公司的管理人士向记者表示,因为在房地产行业如日中天之际,不少资金雄厚的上市公司也加入了开发商的大军,借助融资的优势,拿地、储备、开发再出售。资料显示,自2002年推行土地的招、拍、挂制度以来,只有40％的土地被开发成项目,余下的均被囤积或是倒卖。
“这样带来的最直接的影响就是,一旦行业走下坡路,这些公司的投资就可能打水漂了。”在该人士看来,上市公司急于出手手上的地产公司,甚至不惜折价出让,无非就是希望能在房地产市场进入深度调整前尽可能“减少损失”。“与其等着跌,不如现在就止损,换取充裕的现金流,提高资产运作效率的同时也能为下一季度的业绩报告增加亮点。” |
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发表于 2009-11-25 00:00:51
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发表于 2009-12-29 23:05:03